Отзывы и комментарии по поводу работы агентства по продаже недвижимости в Германии «Silver Property»
Недвижимость в Германии
Показать все отзывы
Недвижимость в Германии

Due Diligence: всесторонняя проверка целесообразности инвестирования в недвижимость европейских стран

Вне зависимости от размера инвестиций, любой объект недвижимого имущества требует проведения исследования, которое выявляет его юридическую пригодность, а равно и рациональность такой покупки. Словосочетание взято из английского языка, что в дословном переводе означает «обеспечение должной добросовестности».

Как юридические, так и технические заключения явно предпочтительнее, чем полагаться на слова агента по недвижимости или собственно самого продавца. Всесторонняя проверка включает в себя следующие экспертизы:

  • налоговая;
  • техническая;
  • финансовая;
  • юридическая.

На недвижимости не должно быть финансовых обременений, а также притязаний третьих лиц, о которых покупателю и продавцу не было известно. Документы должны быть в полном соответствии действующим нормам законодательства той страны, где приобретается объект. Любой ремонт или срок эксплуатации системы отопления необходимо также тщательно проверять.

Основные цели всестороннего исследования

Результат экспертиз обеспечит снижение рисков, которые приводят к нежелательным последствиям. Общим примером должной осмотрительности является процесс, посредством которого потенциальный покупатель оценивает целевые активы приобретаемой недвижимости.

Юридические, финансовые и технические факты однозначно должны устанавливаться до подписания основного контракта.

Момент наступления проверки Due Diligence

Due Diligence – это процесс, запуск которого приходится в период первой предварительной договоренности между покупателем и продавцом, при возникновении желания подписать соглашение о намерении приобрести тот или иной объект недвижимого имущества в ближайшем будущем. Именно этот момент считается наиболее удачным для осуществления полноценной проверки.

В предварительном соглашении указывается о том, что при выявлении обременений на недвижимость или фактов, которые могут негативно отразиться на приобретателе в будущем, например, повлиять на снижение стоимости, а также определенный комфорт повседневного проживания, включая дорогостоящий ремонт жилья, покупатель будет вправе забрать внесенный аванс и отказаться от сделки.

Объем работы экспертов

Перечисленные выше 4 направления проверки обеспечат основание и уверенность в том, что заключаемая сделка будет выгодной и удачной для обеих сторон. К ним необходимо добавить определение рыночной цены, а также перспективы вложенных денежных средств, за что отвечает субъективная и профессиональная оценка рисков компетентными специалистами.

Ориентировочная таблица услуг и расходов
Наименование экспертизыНазвание на английскомКраткое описание производимых действийЦена тыс./евро
Финансовая и налоговаяFinancial and Tax DDНезависимый специалист осуществляет подсчет всех текущих и возможных затрат на содержание жилого (коммерческого) объекта. Производится расчет предполагаемого дохода за вычетом налогов.До 2,8
ЮридическаяLegal DDПроверка юридической чистоты всех документов, выявление противоречий действующему законодательству, в том числе только что вступившим в юридическую силу нормам в области зонирования, собственности. Исследование истории объекта, проверка всех предыдущих владельцев и т.п. Выявление обременений и долгов на основании запросов в ведомства и подконтрольные им службы.От 2,0 до 5,5
ТехническаяTechnical DDПолное обследование конструкции здания или иной недвижимости. Установление степени износа инженерных систем, определение общего физического износа (естественный и индивидуальный). Выявление внутренних и неустранимых дефектов. Результат экспертизы может влиять на определение окончательной стоимости объекта.Определяется исходя из степени износа
ОценочнаяChance and RiskОпределение локации, которая является основным фактором ценообразования в Европе, особенно, если речь идет о недвижимости элиткласса (инфраструктура, развитие, набор сервисов). Детальная проработка потенциальных конкурентов и т.д.от 4,5 до 9,5

Важно! Стоимость вышеуказанных услуг напрямую зависит от сложности исследуемого объекта недвижимого имущества.

Немного о самих экспертах Due Diligence

В процессе проведения исследования могут привлекаться следующие должностные лица:

  • налоговые консультанты;
  • специалисты в сфере реализации недвижимых объектов (риелторы);
  • лицензированные оценщики;
  • юрисконсульты;
  • нотариусы;
  • технические эксперты;
  • специалисты в области инвестиций и т.д.

Стоит отметить, что в европейских странах большую роль играют сотрудники нотариата и агентств недвижимости, где последние могут выполнять широкий спектр услуг в области оценки и проверки объектов недвижимости.

Способы осуществления Due Diligence на примере европейских стран

Приведем характерные нюансы процесса приобретения коммерческой или жилой недвижимости в развитых европейских странах, где большой процент сделок проводится с участием российских покупателей.

Англия

К оформлению сделки обязательно привлекается юрист, имеющий соответствующую квалификацию и полномочия. После предварительного согласования условий продажи жилья, стороны обмениваются контактами своих представителей (юристов). Период сделки длится около двух месяцев, чтобы эксперты смогли провести необходимые проверочные действия в отношении объекта покупки.

Как правило, большое внимание уделяется происхождению капитала, который предусмотрен на приобретение жилья, а точнее его легальности и прозрачности. Другими словами, помимо привычной банковской выписки, представитель продавца может потребовать предъявить доказательства получение капитала: бумаги на реализацию активов (акции компаний, недвижимость, иное ценное имущество), документы от работодателя о размере заработной платы и т.п.

Германия

Одно из самых популярных мест в Европе, где выгодно приобретать недвижимость, как в целях долгосрочной инвестиции, так и для постоянного места жительства. Здесь порядок приобретения более лоялен, но есть определенные рекомендации, которыми поступаться не стоит, а именно:

  • проведение юристом проверки приобретаемого объекта;
  • проверка недвижимости на предмет финансовых обременений;
  • подготовка проекта договора купли-продажи;
  • взаимодействие с нотариусом и государственными органами (потребуется переводчик с соответствующей квалификацией).

Еще к одной национальной особенности можно отнести специфику приобретения недвижимости, которая, как правило, реализуется с частью земельного участка, что указывается в договоре на основании содержания поземельной книги.

Испания

Многие сравнивают покупку недвижимости в это стране с экстремальными видами спорта, особенно, если речь идет о приобретении загородной виллы на берегу моря. Дело в том, что в Испании существует повышенный риск остаться без желаемой резиденции и денег, поскольку отсутствие должной проверки жилья зачастую оборачивается трагедией.

Для проведения сделки достаточно обратиться к риелтору, однако, к сожалению, такие случаи, когда продавец недвижимости оказывается не тем, за кого себя выдает, здесь не редки. Поэтому следует обращаться только к проверенным специалистам и компаниям, репутация которых безупречна.

0
 

Другие интересные предложения на покупку недвижимости