Отзывы и комментарии по поводу работы агентства по продаже недвижимости в Германии «Silver Property»
Недвижимость в Германии
Показать все отзывы
Недвижимость в Германии

Руководство по инвестированию в недвижимость Германии для получения дохода с аренды

На что в первую очередь нужно обращать внимание, если Вы решили начать подбор объекта недвижимого имущества в Германии? Берлин является одним из самых важных центров, где существует большой выбор, однако, многое зависит от вида собственности и местоположения. Франкфурт, Мюнхен, Дюссельдорф и Гамбург также отлично подходят для осуществления выгодных инвестиций с дальнейшей сдачей немецкой недвижимости корпоративным и частным клиентам.

Все это: неопределенность на фондовом рынке, связанная с высокой волатильностью и высоким ценовым риском, а также сверхнизкие ставки по ипотечным кредитам – придает максимальную привлекательность для тех, кто желает инвестировать в недвижимость экономически сильной Германии.

Знание и понимание внутреннего рынка жилой и коммерческой собственности Германии является ключом к успеху. Это руководство сможет помочь сделать правильные шаги в указанном направлении.

Основные преимущества Германии, связанные с высокой пассивной доходностью от инвестиций в КН

Диверсификация коммерческой прибыли, безусловно, играет важную роль, особенно, когда речь идет об одном из лучших способов – инвестирование в аренду недвижимости. Пассивный финансовый доход, который позволяет тратить время на создание бизнеса, путешествия или реинвестирование в более дорогую недвижимость.

Берлин – третий по величине город по пассивным инвестициям в Европе. Телекоммуникации, медиа-индустрия, ресторанный бизнес и многое другое, что привлекает сюда иностранцев со всего мира, дает большие возможности для такого вида заработка.

Рынок и капитал Германии

Ведущее индустриально государство, которое сравнивает себя с такими гигантами по мировой экономической мощи, как Япония и Соединенные Штаты Америки. Текстильное, металлургическое и пищевое производство – это сегменты экономики, где Республика Германия добилась внушительного успеха и заняла лидирующее место на международных рынках. Такое положение дел также касается таких секторов экономики, как автомобилестроение, химическая промышленность и электротехника.

Страна идеально подходит для среднего и малого бизнеса, что доказывает статистика: крупных корпораций, где численность сотрудников достигает более одной тысячи человек всего 2%. Во многом это заслуга правительства, которое избрало правильный курс развития рынка труда и национальной экономики.

В 2017 году рост ВВП Германии значительно ускорился до 2,2%, что, следует отметить, явилось максимальным показателем за минувшие 7 лет. Вливание капитала бизнеса в основной капитал превысило отметку 3%, из которых 2,5% приходится на строительный сектор. Профицит бюджета страны приблизился к сумме 39 млрд. евро, что составляет 1,3% ВВП. Таких показателей страна не добивалась с 1990 года.

Качество жизни населения в Германии

По свидетельству крупнейшей консалтинговой компании HR Mercer, которая ежегодно публикует индекс качества жизни в различных странах и городах, такие города, как: Мюнхен, Берлин, Гамбург, Франкфурт и Дюссельдорф в 2017 году уверенно вошли в топ-10 и топ-20 этого списка.

В оценку HR Mercer входят многочисленные показатели, например:

  • экономическая атмосфера;
  • качество медицинского обслуживания;
  • стандарты образования;
  • инфраструктура и рекреационные объекты;
  • политическая стабильность;
  • уровень преступности.

Германия – финансовый двигатель Европы, глобальный мировой игрок с мощным инвестиционным магнитом и высоким показателем производительности в мире.

Инфраструктура, энергетика и коммуникации

Здесь построена одна из самых развитых в мире транспортно-коммуникационных инфраструктур: плотная и эффективная сеть автомагистралей, водных путей и железных дорог связывает Германию с основными мировыми центрами.

Флагманские авиаперевозчики, крупные порты на Балтийском и Северном море, импорт большей части источников энергетики, мировое лидерство в области телекоммуникаций: все это обеспечивает Германии благоприятную экономическую среду и быстрый рост общенационального рынка.

Развитый немецкий рынок аренды недвижимости

Сейчас в Германии наблюдается стабильный рост арендной платы, за что напрямую отвечает высокий спрос. Строительство зданий коммерческого назначения также неуклонно растет, однако, даже повышенные темпы возведения офисов и торговых центров не могут приблизиться к объему текущего спроса.

Речь идет о торговой и офисной недвижимости в престижных районах городов Германии, которые отличаются высоким уровнем жизни и большой численностью населения, развитой инфраструктурой, а также наличием факторов, необходимых для ведения бизнеса.

По прогнозам известной исследовательской группы DG HYP в ближайшее время мы будем наблюдать рост на аренду объектов коммерческого назначения. Исследование организации Brick Vest, в котором было опрошено внушительное количество трейдеров по коммерческой недвижимости, каждый третий признает, что Германия является ведущим регионом для такого рода инвестиций, о чем свидетельствуют и цифры – по показателям 2017 года она обогнала Великобританию по доходности офисных помещений.

Существуют пять немецких экономических центров, иллюстрирующих различные достижения и преимущества, в том числе, которые напрямую касаются выгодного приобретения коммерческих площадок для сдачи в аренду.

Великолепная пятерка: Берлин, Мюнхен, Франкфурт, Гамбург и Дюссельдорф

Валовой годовой доход с аренды выражается в процентах от общей стоимости приобретенного объекта коммерческого назначения. Другими словами, это ожидаемый возврат вложенного капитала арендодателю. Налоговые отчисления, обслуживание и иные расходы здесь не учитываются. Представленные города имеют наиболее высокие по этому параметру показатели, поэтому все детали рационально будет рассматривать на их примере, ориентируясь на факты и статистику.

Общие показатели за три года*
городсумма € за 1 м²изменение ставки (год)%
 201520162017201520162017
Берлин3003153203,551,6
Мюнхен3403453504,51,61,4
Франкфурт3003003053,301,7
Гамбург2852852853,600
Дюссельдорф2702702703,800
*Источник: BulwienGesa, Ferri, DZ BANK AG

В указанных городах присутствует постоянный недостаток помещений коммерческого назначения, что, безусловно, приведет к дальнейшему росту первичной арендной платы.

Офисная аренда
городсумма аренды € за 1 м²изменение ставки (год)%
 201520162017201520162017
Берлин2426274,78,43,8
Мюнхен34,234,835,51,82,12
Франкфурт35,536,2381,425
Гамбург2525,425,72,01,51,3
Дюссельдорф2424,52502,12

Тенденции к росту сохраняются, инвесторы становятся более активными на рынке, сохраняя свою долю в сделке. Активность в 4 квартале 2017 года была даже более оживленной, чем в первые 3 квартала. Положительный импульс сохраняется и в начале 2018 года, большое влияние на темпы роста оказывает голосование британского народа за Brexit, поскольку многие мировые игроки начали решать вопрос о переезде своих главных офисов в Германию.

Жилая недвижимость
городсумма аренды € за 1 м²изменение ставки (год)%
 201520162017201520162017
Берлин11,511,812,11,92,62,5
Мюнхен15,816,817,366,33
Франкфурт13,514153,146,8
Гамбург13,213,413,60,81,51,5
Дюссельдорф12,412,612,81,61,61,6

Ситуация на сегодня такова, что практически отсутствуют свободные квартиры в перечисленных выше городах. Единственным исключением является Гамбург, на основании того, что темпы строительства здесь выше. Арендаторы могут с уверенностью рассчитывать на среднюю оплату первичной аренды около 13 евро за кв.м.

Берлин

Занимает значительное место среди инвесторов. В течение последних 5 лет рост первичной арендной платы вырос на 40%. Общий показатель составляет 310 евро за кв.м., что свидетельствует о том, что Берлин пробился в ведущую группу, а опережает его только Мюнхен.

Экономическая стабильность, демонстрирующая неуклонный рост, привлекла большое международное внимание, а в первую очередь, это отразилось на столице. 3,5 млн. жителей – безусловно, это самый большой по количеству населения городской округ Германии. Берлин смог вовремя предложить возможность реализации новых рыночных концепций, что способствует постепенному избавлению от экономических проблем общего характера.

Самая высокая арендная плата сохраняется в Тауэнцзянштрассе (325 евро/кв.м.) и Курфюрстендамме (250 евро/кв.м.), здесь уместно рассмотреть остальные показатели:

Основные показатели
  201520162017
доход на человека17,54917,62317,741
уровень безработицы%10,710,410,9
продажи на человека4,2144,2444,281
общ. торг. ˢмлн. кв.м.6,36,56,6
общ. торг. ˢ%1,72,22
аренда€ за 1 м²300315325
ставка%3,451,6

Увеличение арендной ставки сохраняется и в других престижных шести районах Берлина, наиболее перспективные площадки коммерческого назначения относятся к сфере среднего бизнеса, например, небольшие рестораны, бары и объекты спортивно-культурного назначения.

стоимость первичной аренды по районам
район€ за 1 м²
Александерплац195
Фридрихштрассе115
Розенталерштрассе125
Шлосштрассе100
Мунцштрассе95

Общий объем офисных помещений достиг к началу 2018 года внушительных размеров – 19,2 млн. кв.м. Наибольшая стоимость аренды наблюдается в Центральной, Западной и Восточной части Берлина, а именно:

стоимости аренды коммерческой недвижимости
район€ за 1 м²
Лейпцигерплац29
восточная часть столицы26
западная часть25
недвижимость в районе главного ж/д вокзала24
Веддинг19
Фридрихсхайн18
Митте17

Новые многочисленные, в том числе крупные компании всегда стремятся в столицу, в связи с этим растет арендная плата. Столица постоянно расширяется, захватывая новые территории. Его популярность, а также наличие большого количества образовательных учреждений привлекает сюда огромный поток людей. Средняя стоимость жилой аренды составляет 10 евро за кв.м. Спрос на жилую недвижимость не отличается от коммерческой, поскольку также превышает предложение.

Усредненные показатели по наиболее перспективным районам Берлина выглядят следующим образом:

стоимости аренды жилой недвижимости
район€ за 1 м²
Шарлоттенбург13
Кройцберг13
Митте12
Целендорф10
Лихтенберг9
Шпандау8
Хеллерсдорф7

Мюнхен

Город был и остается ведущим торговым центром Германии. Мюнхен часто становится победителем среди немецких городов в ходе регулярных опросов именитых инвесторов. Он также выигрывает с точки зрения покупательской способности и масштабного спроса на аренду различных площадей.

Мюнхен привлекает большой поток туристов и деловых людей, здесь приятно жить и совершать покупки. Большой процент сетевых магазинов и ресторанов поднял арендную плату в престижном районе Круфингерштрассе до 370 евро за 1 кв.м., а в Нойхаузерштрассе квадратный метр оценивается в 340 евро. Вот общие показатели Мюнхена:

Основные показатели
  201520162017
доход на человека24,01924,01424,086
уровень безработицы%4,94,55
продажи на человека5,7375,8025,881
общ. торг. ˢмлн. кв.м.2,12,12,2
общ. торг. ˢ%1,61,61,5
аренда€ за 1 м²340345350
ставка%4,61,51,4

Только в первые 10 месяцев 2017 года было зарегистрировано более 20 крупных сделок, каждая из которых превышала 5 000 кв.м. аренды торговых площадей. Наблюдается колоссальная нехватка жилья и объектов коммерческого назначения, особенно в центре города, где расположено Mittlerer Ring. Рынок таких услуг в Мюнхене сохранил рекордные показатели в начале 2018 года. Доля вакантных площадей в пределах города составляет всего 1,6%, при этом аренда продолжает расти.

Уровень стоимости аренды в перспективных районах на коммерческую недвижимость
район€ за 1 м²
Максимилианштрассе315
Вайнштрассе245
Театинерштрассе235
Гогенцоллернштрассе70
Леопольдштрассе85
Таль115

В Мюнхене сосредоточена деловая жизнь Германии, поскольку здесь расположены ключевые области экономики – машиностроение, страховая сфера, IT технологии и популярные СМИ. Во многом это определяет повышенный интерес к офисным помещениям, что ярко иллюстрирует следующая таблица:

Стоимость арендной платы (офисы)
район€ за 1 м²
Центральная часть36
Северный район28
Арнульфпарк29
Арабеллапарк18
Моосфельд19
Юг17

Мюнхен занимает первое место в стране по приросту населения в год, прогнозируется, что к 2025 году здесь постоянно будет проживать около 2 млн. человек.

Цены на аренду жилых объектов недвижимого имущества
район€ за 1 м²
Старый город21
Обергизинг, Харлахинг16
Хезенбергль, Моозах17
Богенхаузен20
Рамерсдорф, Трудеринг15
Лангвид15

Франкфурт

Устойчивый рост населения, сильная экономика, богатая инфраструктура, повышенный интерес со стороны арендаторов: все это обеспечивает низкий уровень конкуренции для инвесторов, а также стабильный доход, который будет увеличиваться с каждым годом. Огромный выставочный центр, который был открыт в 2013 году, привлек арендаторов торговых площадей. За этот период основная арендная плата увеличилась уже на 22%.

Основные показатели
  201520162017
доход на человека18,96018,92218,954
уровень безработицы%6,86,66,9
продажи на человека6,8116,8446,888
общ. торг. ˢмлн. кв.м.1,51,51,5
общ. торг. ˢ%1,60,80,9
аренда€ за 1 м²300300305
ставка%3,401,7

На больших торговых улицах Франкфурта производится интенсивный снос старых зданий, чтобы занять их место новыми ликвидными объектами коммерческого назначения. Внушительное количество масштабных проектов также сосредоточено в центре города, где находится район Цайле и Гетештрассе. Арендная плата в указанных районах составляет 300 евро за 1 кв.м.

Уровень цен на торговые площади в остальных районах
район€ за 1 м²
Бокенхаймер245
Бибергассе240
Шиллерштрассе125
Кайзерштрассе120
Росмарктштрассе115
Штайнвег220

Этот город часто сравнивают с Парижем или даже Лондоном. Иногда его называют финансовой столицей Германии, поскольку здесь размещены офисы ЕЦБ, а также Федерального немецкого банка. По соседству расположилось большое количество коммерческих банков, огромный Деловой центр и Фондовая биржа.

Стоимость арендной платы (офисы)
локация€ за 1 м²
знаменитый Банковский квартал40
Вокзальный район19
Деловой центр34
Запад15
Восток17
Север14
Мертон15

В связи с развитым рынком труда, низким уровнем отсутствия рабочих мест и высокими заработными платами прирост населения в 2017 году составил 5%. Во Франкфурте любой ценовой сегмент жилой недвижимости считается привлекательным для иностранных инвесторов. Как и в других финансовых центрах Германии, жилые активы здесь пользуются высоким спросом.

Стоимость аренды апартаментов
район€ за 1 м²
Нордэнд15
Остэнд15
Старый город14
Эшерсхайм13
Ниддерад14
Франкфуртер-Берг12
Редельхайм12
Зекбах11
Нидерурзель12
Хархайм11
Зидлинген11

Гамбург

Финансово стабильный центр на севере Германии всегда привлекал большое количество туристов и деловых партнеров. Гамбург характеризует здоровый экономический рост, а также мягкий положительный инвестиционный климат.

Одним из преимуществ этого чудесного города является возможность предлагать как доступные объекты для инвестиций, так и ультра-роскошные, которые находятся на вершине спектра. Здесь непрерывно создаются новые торговые и жилые площади, но также, как и в остальных случаях этого не хватает, чтобы покрыть весь объем спроса.

Основные цифры
  201520162017
доход на человека22,26122,35022,496
уровень безработицы%7,47,27,5
продажи на человека7,6457,7767,924
общ. торг. ˢмлн. кв.м.333
общ. торг. ˢ%0,711
аренда€ за 1 м²285285285

В Гамбурге размещается авиакосмическая промышленность, кроме этого он является портовым городом. Наличие внушительной инфраструктуры, включая главные торговые улицы в центре Гамбурга, а также непрерывный рост инвестиций в коммерческую недвижимость создали ситуацию, в которой город переживает чрезмерный избыточный спрос. По итогам 2017 года рынок торговых площадей оказался в отличной форме, увеличив средний показатель на 20%.

Средняя стоимость аренды офисных помещений
район€ за 1 м²
Нойе Валль280
Шпиталерштрассе275
Юнгфернштиг200
Герхофштрассе135
Ганземаркт150
Гроссе-Бляйхен145

Острая нехватка офисных помещений заставляет арендаторов обращаться в другие регионы, а также к местным властям с просьбой увеличить темпы строительства новых площадей, что является предметом постоянных дискуссий в СМИ. Большое количество стартапов расположено именно в Гамбурге, что способствует развитию особого сегмента, прогрессом которого являются традиционные небольшие офисы, сдаваемые в краткосрочную или длительную аренду.

Средняя стоимость аренды офисных помещений
локация€ за 1 м²
Центральный район26
Хафенсити23
Окраина Порта22
Санкт-Паули23
Беренфельд17
Север15
Юг15

Гамбург – это второй по величине город Германии, поэтому обосновано занимает лидирующую позицию по росту стоимости аренды на жилые квартиры, который составил в 2017 году 40%.

Цена аренды на жилые объекты недвижимого имущества
район€ за 1 м²
Гамбург-Норд14
Гамбург-Митте13
Бергедорф10
Альтона14
Вандсбек11
Харбург9

Дюссельдорф

За последние годы рынок аренды жилых и коммерческих объектов здесь значительно вырос. Доля вакантных офисных помещений неуклонно снижается, в 2017 году этот показатель достиг 8%. Сегодня сохраняется положительный спрос на все сегменты аренды. Объема реализации новых строительных объектов катастрофически не хватает, в связи с этим ожидается положительная тенденция для игроков инвестиционного рынка.

Уровень цен на аренду торговых объектов недвижимости
район€ за 1 м²
Шадовштрассе265
Миттельштрассе130
Флингерштрассе222
Грабенштрассе117
Кенигссале281

Выгодное местоположение Дюссельдорфа в западной части Германии обеспечивает высокую динамику развития всех направлений бизнеса и экономики, особенно, это касается сектора финансовых услуг, индустрии моды и рекламы. Здесь базируется много главных зарубежных офисов именитых компаний из Франции, Японии, Норвегии, Великобритании, Индии или Китая.

Стоимость аренды на офисные помещения
локация€ за 1 м²
Центральные районы27
Кеннедидамм22
Аэропорт17
Зеештерн14
Север13
Графенберг14
Фридрихштадт14
Восточная часть15
Запад19

Иностранные инвесторы сохранили активность в начале 2018 года, стоить отметить, что сумма оборота сделок по аренде коммерческой недвижимости в 2017 году достигла отметки 2,3 млрд. евро. Интерес инвесторов, как правило, вращается вокруг центра Дюссельдорфа и Кеннедидамма. В настоящее время коммерческие активы торгуются с максимальной активностью 3,6%. Аренда жилой недвижимости демонстрирует ежегодный неизменный рост в районе 3,5%.

Порядок цен на аренду жилых помещений
район€ за 1 м²
Лерик, Оберкассель14
Штокум, Калькум, Ангермунд11
Старый город12
Хуббельрат11
Хамм, Фольмерсверт11
Мерзенбройх, Унтеррат, Лихтенбройх10
Унтербах, Эллер9
0
 

Другие интересные предложения на покупку недвижимости