Отзывы и комментарии по поводу работы агентства по продаже недвижимости в Германии «Silver Property»
Недвижимость в Германии
Показать все отзывы
Недвижимость в Германии

Сколько стоит и как проходит покупка недвижимости в Германии

Немецкое законодательство лояльно к иностранцам, предоставляя им равные условия при покупке недвижимости в Германии. Гражданин иного государства может без ограничений приобрести:

  • квартиру или дом для проживания или получения прибыли,
  • доходный объект для ведения бизнеса или сдачи в аренду,
  • земельный участок под строительство.

Но покупка квартиры в Германии, процедура оформления сделки и переоформления прав собственности имеет свои нюансы, которые иностранцу следует знать заранее.

Интересная информация: покупка квартиры в Германии занимает 2–3 месяца.

Характерная для Германии политика главенства прав именно продавца, обеспечивает для собственников достаточно лояльные условия совершаемой сделки. На покупателя ложатся основные расходы, связанные с оформлением сделок, в том числе комиссия брокера.

Интересная информация: около 15 % от стоимости приобретаемой недвижимости придется заплатить за оформление сделки.

Статьи расходов при покупке недвижимости в Германии выглядят следующим образом:

  • Налог на приобретение недвижимости в Германии рассчитывается от оценочной стоимости объекта недвижимости и составляет от 3,5 до 6,5 %.
  • Услуги нотариуса, который будет сопровождать сделку, обойдутся в 1,5 %.
  • Брокер (риелтор) берет в среднем 6-7 % от суммы договора.
  • Перерегистрация права собственности на недвижимость в поземельной книге стоит 1 % от стоимости объекта.

Но и это не все расходы, к которым должен быть готов иностранец при покупке квартиры в Германии. Тем, кто хочет взять ипотеку в Германии, придется пройти процедуру переговоров с банком и оформления займа. При этом:

  • Банковская экспертиза по оценке объекта ипотеки в Германии обойдется в €1000-2000.
  • Подготовка документов для получения кредита стоит один процент от суммы.

Если покупка недвижимости в Германии осуществляется фирмой:

  • Чтобы зарегистрировать фирму, придется заплатить €1000.
  • При оформлении ипотеки в Германии юридическому лицу нужно быть готовым к стандартной проверке по программе Due Diligence, которая предусматривает анализ объекта инвестирования, изучение инвестиционных рисков, исследование деятельности, проверку финансового состояния. Процедура для потенциального заемщика не бесплатная. В случае положительного решения банка по займу за услугу придется заплатить около 1,5 % от оценочной стоимости недвижимости.
  • А использование трастового счета будет стоить 0.25 % от цены покупки.

Полезно знать: Регистрация фирмы занимает не более 2–4 недель, стоимость оформления в пределах €1-2 тысяч. Ежемесячные расходы на ее содержание не превышают € 300–400.

Такие основные и дополнительные расходы потребуются при покупке и переоформлении недвижимости в Германии от покупателя. А сама процедура имеет свой алгоритм, пути которого могут незначительно меняться от сделки к сделке.

Подбор недвижимости в Германии

Полезно знать: Можно ли совершить покупку недвижимости в Германии, не приезжая в страну? Обязательно присутствовать лично при открытии счета в банке, получении ипотеки в Германии и регистрации юридического лица. Осмотр объектов недвижимости и заключение сделок может совершать ваш представитель в Германии, на основании вашей доверенности, заверенной нотариусом.

Только после того как покупатель полностью определился, какой вид недвижимости его интересует, с какой целью она будет использоваться и с суммой бюджета, он обращается к маклеру. С ним уточняются детали, касающиеся предмета покупки, и оформляется маклерский договор. По условию этого документа, клиент должен при покупке объекта недвижимости заплатить маклеру комиссию в размере 6-7% от суммы сделки с учетом НДС. Наиболее подходящую недвижимость покупатель выбирает среди множества предложений маклера.

Так как качественная недвижимость в крупных городах и мегаполисах пользуется высоким спросом, то она реализуется в течение одной-двух недель. Из-за этого покупатель должен оперативно принимать решение о покупке того или иного объекта.

Одновременно клиент определяется, приобретение недвижимости в Германии осуществляется на частное лицо или фирму. Ведь с выбором связан размер налога на прибыль, когда в планах нового владельца есть намерение предоставлять приобретенное имущество в аренду.

Полезно знать: Расчет налога на приобретение недвижимости в Германии для частных лиц ведется по вариативной ставке – с учетом надбавки на солидарность 14,8-47,5%. В случае, когда речь идет о юридическом лице, занимающимся только сдачей недвижимости в аренду, то ставка налога фиксирована и равна 15,8%.

Резервирование объекта недвижимости в Германии

После того, как найдена подходящая для приобретения недвижимость в Германии, между покупателем и продавцом заключается специальное резервационное соглашение. Оно предусматривает бронирование конкретного объекта на период времени, необходимый для оформления документов и совершения иных действий. Практикуется оплата клиентом задатка в сумме, составляющей 10% стоимости недвижимости.

Если речь идет о коммерческой недвижимости в Германии, то предусмотрено подписание сторон особого документа LOI (letter of intent). В данном письме о намерениях указываются основные условия приобретения недвижимости в Германии, сумма и сроки выполнения. Это письмо освобождает покупателя от внесения задатка, а также перед продавцом он не несет финансовой ответственности.

На этапе резервирования недвижимости клиент открывает банковский счет, используемый в дальнейшем в том числе и для оплаты самой покупки. Также с него будут осуществляться коммунальные платежи, оплата бухгалтерского сопровождения, перечислятся налоги. На счет поступает арендная плата.

Полезно знать: При оформлении ипотеки в Германии для россиян расчетный счет открывается в банке, подтвердившем готовность выдачи займа.

Пакет документов для открытия счета в банках Германии:

  • Резюме.
  • Паспорт.
  • Справки, декларации и иные документы, которые могут служить подтверждением легального происхождения ваших денег.

Важно: Этот пункт проверки благонадежности вкладчика обязателен для банковской процедуры KYC («узнай своего клиента»). Цель его – препятствовать незаконным финансовым сделкам и отмыванию денег, полученных преступным путем.

На открытие счета в банке обычно уходит не более 7 дней. Но при проверке документов по программе KYC этот процесс может занять несколько недель.

Подготовительные действия для покупки недвижимости в Германии

При покупке элитных апартаментов, коммерческого объекта или большого земельного участка, когда сумма сделки существенная, да и по желанию самого покупателя может быть проведена разносторонняя проверка недвижимости. Формальность называется Due Diligence и предусматривает:

  • проверку юридической чистоты,
  • выявление задолженностей перед налоговой инспекцией,
  • оценку фактического состояния,
  • анализ возможных коммерческих рисков.

Due Diligence занимает около месяца и обойдется клиенту примерно в полтора процента от стоимости квартиры или дома.

Параллельно, если собственных ресурсов клиенту на покупку не хватает, начинается оформление ипотеки в Германии (процент фиксированный и сохраняется без изменения).

Полезно знать: Как резидент, так и не резидент может получить ипотеку в Германии под процентную ставку в 1,5–2% на 15 лет. Первоначальный взнос составляет около 30% от стоимости объекта недвижимости.

Ипотека в Германии, процент, условия получения

Взять ипотеку в Германии может как резидент, так и не резидент. И условия, на которых банки предлагают взять ипотеку в Германии иностранцам вовсе не отличаются от тех, что предоставляется немцам.

Ипотека в Германии – отличный шанс компенсировать часть затрат. Приобретение недвижимости в Германии под банковский заем позволяет увеличить доходность, так как фиксированная низкая по ипотеке в Германии процентная ставка с лихвой перекрывается ежегодным приростом к стоимости недвижимости. А если сдать объект в аренду, то оплата ипотеки в Германии для россиян вычитается из дохода, при этом снижается налогооблагаемая база.

Каждый желающий взять ипотеку в Германии должен быть готов к тому, что банк потребует провести (за счет заемщика) аудит объекта на предмет рыночной стоимости, ликвидности. Хоть и придется отдать за экспертизу €1000, клиент банка от этого получает свою выгоду – дополнительную проверку покупки.

Ну а за оформление формальностей клиенту банка придется отдать один процент от размера займа, но только при положительном решении кредитного комитета на ипотеку в Германии для россиян.

Процедура оформления договора

Заверяет покупку квартиры в Германии государственный нотариус. Им составляется договор после окончательного обсуждения со всеми заинтересованными сторонами условий сделки. Нотариус отвечает за проверку данных о недвижимости, вносимых в поземельную книгу (Grundbuch). Этот реестр содержит информацию обо всех бывших хозяевах, о настоящем владельце, о запретах и каких-либо ограничениях, об отягощениях и о том, имеют ли третьи лица права на данный объект.

Полезно знать: Так как покупатель оплачивает услуги нотариуса, то он выбирает к кому обращаться.

После процедур проверок и согласований назначается дата заключения сделки. Подписание бумаг осуществляется в присутствии нотариуса после подтверждения личности и права подписи (если права клиента представляет доверенное лицо).

Этап оплаты и перерегистрации недвижимости в Германии

Когда обе стороны подписали договор купли-продажи, нотариус вносит персональные данные нового собственника в книгу Grundbuch. Это предварительная запись является свидетельством намерений. Далее покупателю остается заплатить продавцу оставшуюся сумму денег. Сделать это можно как напрямую, так и с использованием трастового счета.

В том случае, когда планируется приобретение недвижимости в Германии, обремененной ипотечным кредитом, нотариус решает вопросы с банком продавца, т.е. оговаривает со всеми сторонами порядок и очередность получения денег от продавца.

Когда вопросы с оплатой решены, счастливому покупателю вручают ключи от объекта. Он может пользоваться квадратными метрами на свое усмотрение, в том числе сдавать их в аренду. Остаются сущие детали:

  • оплатить налог на приобретение недвижимости в Германии и регистрационную пошлину,
  • заплатить за работу брокеру, нотариусу.

Как только продавец получает деньги, а из налоговой инспекции приходит подтверждение о том, что налог на приобретение недвижимости в Германии уплачен, осуществляется внесение окончательных изменений в поземельную книгу. Эта процедура является финальной точкой в сделке купли-продажи недвижимости. Иностранец становится обладателем недвижимого имущества в Германии.

0